یکی از مهم ترین نکات حقوقی املاک که پیش از معامله باید بدانید، تفاوت ملک موقوفی با ملک شخصی است. اگر یک ملک موقوفی را خریداری کنید، شما فقط مالک اعیان (بنای ساخته شده) هستید و مالکیت عرصه (زمین ملک) متعلق به اداره اوقاف یا شخص وقف کننده است. در واقع شما اعیان را خریداری کرده و عرصه را از متولی مربوطه اجاره می‌کنید.

بنابراین پیش از خرید ملک، باید وقفی بودن یا نبودن ملک را از روی سند بررسی کنید. موقوفی بودن ملک را می‌توانید به ۲ روش متوجه شوید:

حقیقت این است که هیچگونه اطلاعاتی از ورثه ای بودن ملک در سند موجود نیست. اما مطالعه سند به طور غیر مستقیم به شما کمک می‌کند از ورثه ای بودن ملک مطلع شوید. برای این کار شما ابتدا باید اطلاعات هویتی مالک را از روی سند ملک بررسی کنید. در ادامه برای معامله ملک یا مالک در جلسه فروش حضور دارد یا ندارد.

اگر مالک اصلی در جلسه حضور نداشت، ۳ حالت وجود دارد:

فرض کنید ملکی برای خرید به شما معرفی شده است. چطور می‌توانید از اینکه مالک اصلی قرارداد را امضا می‌کند مطمئن باشید؟ برای اطمینان از این موضوع باید احراز هویت و احراز مالکیت انجام شود. این مورد را در ادامه بیشتر توضیح می‌دهیم.

اما فراموش نکنید، یکی از مهم‌ترین نکاتی که در بررسی سند باید به آن توجه کنید این است که اطلاعات هویتی مالک را بر اساس سند به دقت بررسی کنید. در ادامه درباره اهمیت بررسی مدارک فروشنده بیشتر توضیح می‌دهیم.

بررسی مدارک فروشنده و اهمیت آن

همانطور که در ابتدای این مطلب اشاره کردیم، اصلی‌ترین ضرر در معاملات ملکی از جانب مشکلات حقوقی املاک بوجود می‌آید. به همین دلیل است که گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی، آموزش مسائل حقوقی املاک را در دستور کار خود قرار داده است.

یکی از مواردی که بی‌دقتی در آن می‌تواند بدترین مشکلات حقوقی املاک را برای شما ایجاد کند، بررسی نکردن مدارک فروشنده است.

فرض کنید پس از جست‌وجوی بسیار، ملک مناسبی پیدا می‌کنید. وارد جلسه فروش شده، قرارداد را امضا کرده و بخشی از ثمن معامله را پرداخت می‌کنید. اما بعدا متوجه می‌شوید کسی که قرارداد را امضا کرده و شما پول را به حساب او ریخته‌اید، فروشنده واقعی ملک نبوده است.

اجازه دهید این مورد را پیچیده‌تر کنیم، چون موارد مشابهی را دیده‌ایم. فرض کنید قصد شما از خرید ملک، سرمایه گذاری بوده است و پیش از سند زدن، شما هم ملک را به صورت قولنامه ای به شخص دیگری فروخته‌اید.

در این حالت نه تنها سرمایه شما از دست رفته است، بلکه زیر بار جرم فروش مال غیر هم می‌روید. بنابراین، وقتی پای معامله ملک می‌روید، تعارف را کنار بگذارید و سند ملک را مطالبه کرده و به دقت آن را بررسی کنید. به یاد داشته باشیم که قانون با هیچ کس تعارف ندارد. پس شما هم هنگام معامله، تعارف نداشته باشید.

غیر از موارد بالا، نکات حقوقی دیگری هم هستند که نمی‌توان با مراجعه به سند ملک آن‌ها را بررسی نمود. مواردی مثل مصادره‌ای بودن ملک یا طرح‌های احتمالی شهرداری در محل ملک. در ادامه به این موارد می‌پردازیم.

بررسی املاک مصادره ای

بد نیست اطلاع داشته باشید که در امور حقوقی املاک، به برخی از ملک‌های مصادره ای، اصطلاحا «ملک‌های ریشه‌دار» نیز گفته می‌شود. اما چه ملک‌هایی را مصادره ای یا ریشه‌دار می‌گویند؟

به طور مختصر می‌توان گفت هر ملکی که به صورت غیرقانونی و غیر شرعی بدست آمده باشد، از دید قانون قابل مصادره است. به عنوان مثال در اصل ۴۹ قانون اساسی کشور آمده است: «دولت باید اموالی که از طریق ربا، قمار، رشوه، غصب، اختلاس، سوءاستفاده از موقوفات و معاملات اداری، برپایی اماکن فساد و غیر مشروع، فروختن زمین‌های موات و مباحات اصلی و سرقت بدست آماده را مصادره کند و در صورت ناشناس بودن مالکان اصلی، این اموال جزو بیت‌المال به حساب می‌آید».

موردی که بیشتر در مسائل ملکی با آن سر و کار داریم، مربوط به املاکی است که پس از انقلاب اسلامی مصادره شده و مالکان آن افرادی بوده‌اند که به دربار رژیم پهلوی وابسته بوده‌اند. اکثر ملک‌های اینچنینی در اختیار بنیاد مسکن انقلاب اسلامی یا بنیاد مستضعفین است.

برای تشخیص این نوع املاک باید با مراجعه به اداره ثبت، بررسی کنید که ریشه این املاک به کجا مربوط می‌شود. به عبارت دیگر باید این موضوع را بررسی کرد که پیش از انقلاب مالک این ملک چه کسی بوده و پس از انقلاب این ملک در اختیار چه نهادی بوده است.